PERTANYAAN #1 YANG PALING SERING DITANYAKAN PEMBELI
APAKAH WARGA NEGARA ASING BISA MEMILIKI PROPERTI DI BALI?
Jawaban singkat: bisa — hanya saja bukan melalui hak milik penuh. Hukum Indonesia menetapkan Hak Milik penuh hanya untuk warga negara Indonesia. Namun warga asing secara rutin dan legal dapat menguasai properti di Bali melalui hak sewa, Hak Pakai, atau perusahaan PT PMA — semuanya dijelaskan di bawah ini.
Warga asing tidak bisa memegang Hak Milik — tetapi struktur berikut membuat kepemilikan tetap memungkinkan.
Jenis hak paling kuat di Indonesia — hanya untuk warga negara Indonesia. Tidak tersedia untuk warga asing.
Sewa jangka waktu tetap, biasanya 25-30 tahun dan dapat diperpanjang. Bisa dialihkan, dan menjadi jalur paling umum bagi warga asing untuk membeli properti di Bali.
Hak Pakai untuk Pembeli Properti Asing
Hak pakai tanah yang terdaftar, hingga 30 tahun, jika memenuhi persyaratan tempat tinggal.
PT PMA (Perusahaan Milik Asing) untuk Investasi Properti di Bali
Perusahaan milik asing yang memegang hak atas tanah atas namanya sendiri. Paling cocok untuk operasi komersial atau sewa.
Tidak ada satu struktur "terbaik" — semua tergantung tujuan Anda. Dapatkan nasihat hukum yang tepat sebelum memutuskan.
APA YANG PERLU DIKETAHUI
CARA MEMBELI VILA DI BALI: PROSES LANGKAH DEMI LANGKAH
1
Tentukan apa yang Anda cari
Anggaran, lokasi, dan apakah untuk tempat tinggal pribadi, investasi, atau keduanya — ini menentukan setiap keputusan selanjutnya. Jelajahi vila dijual atau tanah dijual untuk melihat pilihan yang tersedia.
2
Buat Akun dan Buat Daftar Pilihan Vila di Bali
Begitu ada yang menarik perhatian Anda, buat akun untuk menyimpannya ke wishlist — berguna saat membandingkan beberapa vila sekaligus.
3
Jadwalkan Kunjungan Vila di Bali
Lihat properti secara langsung atau atur video tur jika Anda belum berada di Bali. Ini juga saat Anda mulai bekerja sama dengan agen untuk langkah berikutnya.
4
Tandatangani PPJB dan Bayar Uang Muka
PPJB adalah perjanjian awal yang mengunci harga dan syarat transaksi. Bersamaan dengan itu, Anda membayar uang muka — biasanya 10% untuk menarik properti dari pasar selama sisa dokumen diproses.
5
Verifikasi Administrasi
Sebelum uang benar-benar berpindah tangan, properti akan diperiksa: apakah penjual benar-benar pemiliknya, apakah ada utang yang melekat, apakah zonasi tanah sesuai dengan rencana Anda, dan apakah batas fisik sesuai dengan dokumen. Melewatkan langkah ini adalah penyebab umum orang merugi dalam transaksi properti, di mana pun di dunia.
6
Siapkan Struktur Kepemilikan Anda
Hak sewa, Hak Pakai, atau PT PMA — struktur mana pun yang sesuai dengan tujuan Anda (lihat jenis kepemilikan di atas) akan resmi disiapkan di tahap ini, kadang disertai langkah pendaftaran tambahan.
7
Tandatangani Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan Notaris
AJB adalah akta jual beli final. Ditandatangani di hadapan notaris — pejabat netral dan berlisensi yang menyiapkan serta menyaksikan peralihan hak untuk kedua belah pihak, bukan pengacara pribadi yang hanya mewakili satu pihak.
8
Daftarkan Peralihan Hak
Notaris mendaftarkan hak baru tersebut ke kantor pertanahan, yang secara resmi mengalihkan properti ke atas nama Anda, perusahaan Anda, atau perjanjian sewa Anda — tergantung struktur yang dipilih.
9
Ambil Alih Kepemilikan
Properti kini milik Anda — tinggali, sewakan, atau renovasi sesuai keinginan.
Biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan dari awal sampai selesai — lebih lama jika perlu membentuk perusahaan atau struktur baru terlebih dahulu.
ANGGARAN
BERAPA BIAYA UNTUK MEMBELI VILA DI BALI?
FREEHOLD
Hak Milik hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Warga asing umumnya menggunakan leasehold, Hak Pakai, atau PT PMA.
BPHTB: bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
Pembeli membayar hingga 5% dari nilai transaksi (harga jual atau nilai jual objek pajak, mana yang lebih tinggi), setelah ambang batas bebas pajak.
Biaya notaris dan administrasi
Mencakup penyiapan dokumen, verifikasi, dan pendaftaran.
PBB: pajak bumi dan bangunan tahunan
Tahunan. Tarif ditetapkan oleh setiap pemerintah daerah, maksimal 0,5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) setelah ambang batas bebas pajak.
PPh: pajak penghasilan atas penjualan
Dibayar oleh penjual, sekitar 2,5% dari nilai penjualan.
Berlaku jika Anda menyewakan vila: pajak final 10% dari sewa bruto untuk wajib pajak Indonesia (lebih dari 183 hari setahun), 20% untuk non-residen, kadang dikurangi perjanjian pajak. NPWP umumnya diperlukan.
LEASEHOLD
Biaya notaris dan administrasi
Mencakup penyiapan dokumen, verifikasi, dan pendaftaran.
PBB: pajak bumi dan bangunan tahunan
Tahunan. Tarif ditetapkan oleh setiap pemerintah daerah, maksimal 0,5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) setelah ambang batas bebas pajak.
Berlaku jika Anda menyewakan vila: pajak final 10% dari sewa bruto untuk wajib pajak Indonesia (lebih dari 183 hari setahun), 20% untuk non-residen, kadang dikurangi perjanjian pajak. NPWP umumnya diperlukan.
Pajak penghasilan final (PPh) 10% dari nilai sewa bruto, ditanggung oleh pemberi sewa, yaitu penjual.
Angka-angka ini tidak boleh dianggap final — aturan pajak properti di Indonesia diatur secara regional dan dapat berubah, sehingga ini hanya titik awal diskusi dengan notaris Anda, bukan pengganti konsultasi tersebut.