apakah pasar properti bali benar-benar booming di 2026 — atau hanya hype?

Pasar properti Bali terlihat sangat kuat di permukaan — angka pariwisata melonjak, investor mulai kembali, dan proyek vila baru diluncurkan setiap minggu. Namun, apakah ini benar-benar pertumbuhan yang sehat, atau pasar mulai jenuh (oversupplied) dan lebih berisiko daripada yang terlihat?

Dalam artikel ini, Anda akan mempelajari apa yang dikatakan data asli mengenai pariwisata, pertumbuhan properti, ekspektasi ROI, kekhawatiran akan kelebihan pasokan, dan apa yang sebenarnya harus difokuskan oleh investor cerdas pada tahun 2026. Jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di Bali, baca ini sebelum mengambil keputusan.

Pariwisata Kuat — Namun Itu Hanya Sebagian dari Cerita

Pemulihan pariwisata sangat signifikan. Bali mencatat lebih dari 6,3 juta pengunjung internasional pada tahun 2024, dan tren ini terus berlanjut di tahun 2025 dengan lebih dari 7 juta total kedatangan melalui jalur udara dan laut.

• Okupansi hotel dan permintaan akomodasi berbasis wellness tetap solid.

• Di atas kertas, hal ini mendukung narasi investasi.

• Namun, pertumbuhan pariwisata saja tidak menjamin imbal hasil properti yang kuat.

Pertumbuhan Properti Residensial dan Komersial Tidak Merata

Menurut Bank Indonesia (Kuartal III 2025), pertumbuhan properti residensial secara nasional tetap positif, dengan performa Bali sedikit di atas rata-rata nasional. Namun, pertumbuhan di berbagai segmen tidaklah setara:

Aset yang terkait langsung dengan pariwisata seperti hotel berkinerja lebih baik. Sementara itu, apartemen servis menghadapi tekanan karena melemahnya permintaan dan meningkatnya pasokan. Ini memberi tahu kita satu hal dengan jelas: tidak semua jenis properti mendapat keuntungan yang sama.

Realitas ROI: Benarkah 15–20%?

Banyak agen masih mempromosikan proyeksi imbal hasil (ROI) sebesar 15–20% per tahun dengan tingkat okupansi 60–80%. Namun, performa aktual sangat bergantung pada:

• Kualitas lokasi mikro

• Diferensiasi desain dan kualitas bangunan

• Manajemen profesional

• Struktur biaya

Kebanyakan ROI yang diiklankan adalah ROI bruto (gross). Setelah dikurangi biaya manajemen, staf, pemeliharaan, pajak, komisi platform, asuransi, dan pemasaran, imbal hasil bersih (net) bisa terlihat sangat berbeda. Selain itu, hukum Indonesia mewajibkan investor asing yang mengoperasikan properti sewa untuk menggunakan struktur PT PMA, yang menambah biaya kepatuhan dan administrasi.

Narasi “Vila Kosong”

Media sosial telah memperkuat citra banyaknya vila kosong di area seperti Canggu. Ada kebenaran di baliknya. Daftar properti Airbnb tumbuh secara signifikan dari tahun ke tahun, sementara nilai pemesanan menurun — menunjukkan bahwa pasokan meningkat lebih cepat daripada permintaan di beberapa zona.

Banyak proyek off-plan yang diluncurkan secara bersamaan dengan konsep desain yang serupa, sehingga meningkatkan persaingan dan tekanan harga. Ini tidak berarti pasar Bali kolaps — melainkan pasar sedang mendewasa dan menjadi lebih selektif.

Pengetatan Regulasi: Akhirnya Era “Pasar Abu-Abu”

Sejak akhir 2025, Indonesia telah meningkatkan pemeriksaan imigrasi, pengawasan lisensi, dan penegakan kepatuhan zonasi. Pemungutan pajak lokal sebesar 10% (NPWPD) juga diperketat. Sewa jangka pendek berada di bawah tinjauan ketat, terutama yang beroperasi tanpa izin komersial yang tepat. Bagi investor serius, ini bukan hal negatif; ini menghilangkan persaingan tidak sehat dan mendorong pasar menuju profesionalisme.

Jadi, Apakah Bali Sedang Booming?

Ya — tapi secara selektif. Era "bangun apa saja pasti laku" sudah berakhir. Di tahun 2026, investor yang fokus pada lokasi mikro premium, transparansi hukum, arsitektur unik, dan proyeksi bersih yang realistis masih bisa mencapai imbal hasil yang solid. Proyek yang spekulatif, generik, dan terstruktur buruk akan kesulitan.

Apa yang Harus Dilakukan Investor Cerdas di 2026

Sebelum menanamkan modal:

• Verifikasi izin bangunan (PBG / SLF)

• Pastikan zonasi memungkinkan untuk penggunaan sewa komersial

• Hitung ROI bersih (net), bukan bruto

• Masukkan faktor biaya pajak dan kepatuhan

• Gunakan struktur PT PMA yang tepat

Amankan Investasi Anda Bersama Kibarer Property

Bali bukan lagi pasar "uang mudah" — ini adalah pasar profesional. Untuk sukses di tahun 2026, Anda membutuhkan lebih dari sekadar desain yang indah; Anda membutuhkan struktur hukum yang kuat dan keahlian lokal yang mendalam.

Kibarer Property berspesialisasi dalam menavigasi lanskap Bali yang terus berkembang. Mulai dari mengamankan peluang off-plan dengan imbal hasil tinggi hingga mendirikan PT PMA Anda dengan transparansi penuh, kami memastikan investasi Anda dibangun di atas dasar fakta, bukan sekadar hype.

Jangan pertaruhkan modal Anda pada proyeksi generik. Hubungi para ahli di Kibarer Property hari ini untuk penilaian pasar 2026 yang realistis.

Hubungi Kibarer Property