Seiring Bali terus menarik perhatian dunia internasional karena gaya hidup dan potensi investasinya, pemerintah Indonesia telah memperkenalkan kerangka visa baru yang secara langsung mempengaruhi warga negara asing yang ingin berinvestasi di bidang properti. Pembaruan ini bertujuan untuk memberikan lebih banyak kejelasan, fleksibilitas, dan perlindungan hukum bagi pengunjung dan investor jangka panjang. Artikel ini akan membahas jenis-jenis visa yang paling relevan dan bagaimana pengaruhnya terhadap peluang investasi properti di Bali.

1. Visa Rumah Kedua: Gerbang Menuju Tinggal Jangka Panjang

Diperkenalkan pada akhir 2022 dan semakin populer di tahun 2024–2025, Visa Rumah Kedua adalah salah satu inovasi paling penting bagi investor properti asing.

Apa itu Visa Rumah Kedua

Visa tinggal jangka panjang (5 atau 10 tahun) untuk individu dengan kekayaan tinggi yang ingin tinggal di Indonesia tanpa bekerja.

Persyaratan:

  • Dana minimum IDR 2 miliar (~USD 130.000) di rekening bank Indonesia

  • Paspor dengan masa berlaku minimal 36 bulan

  • Bukti kapasitas finansial (deposito atau kepemilikan properti)

Mengapa penting bagi investor:

Visa ini memungkinkan warga asing untuk tinggal secara legal di Bali dan mengelola propertinya (untuk penggunaan pribadi atau sewa) dengan kepastian hukum yang lebih baik. Cocok untuk pensiunan, pembeli rumah kedua, atau mereka yang ingin menghabiskan waktu lama di pulau ini.

2. KITAS Investor: Visa untuk Pelaku Usaha Properti

Jika tujuan Anda adalah menjalankan bisnis properti di Bali — seperti menyewakan villa, membangun, atau mengelola properti secara legal — maka KITAS Investor (Index 313/314) mungkin lebih sesuai. Fitur utama:

  • Berlaku 1–2 tahun dan dapat diperpanjang

  • Memerlukan PT PMA (perusahaan asing) sebagai badan hukum

  • Tidak memerlukan izin kerja (IMTA) untuk pemegang saham

Kaitannya dengan properti:

Dengan mendirikan PT PMA, Anda bisa menyewa tanah, membangun properti, dan menjalankan usaha properti secara legal di Bali. KITAS Investor menjadi pilihan utama bagi investor asing serius yang ingin memiliki kendali penuh atas aset mereka.

3. Visa Turis & Sosial: Tidak Untuk Investasi

Banyak orang jatuh cinta dengan Bali saat liburan menggunakan visa turis atau sosial. Namun, penting untuk memahami bahwa visa ini tidak mengizinkan aktivitas properti atau tinggal jangka panjang.

Keterbatasan:

  • Masa tinggal 30–60 hari (dapat diperpanjang terbatas)

  • Tidak diizinkan melakukan kegiatan bisnis atau investasi

  • Tidak cocok untuk tinggal permanen atau struktur kepemilikan legal

Jika Anda ingin mengeksplorasi properti saat kunjungan, sebaiknya beralih ke visa yang lebih tepat sebelum membuat keputusan investasi.

4. Izin Tinggal Sementara (ITAS) Terkait Kepemilikan Properti

Pemerintah Indonesia secara bertahap mengeksplorasi pengakuan hukum izin tinggal jangka panjang yang terkait dengan kepemilikan properti, khususnya melalui Visa Rumah Kedua dan investasi lewat PT PMA. Meskipun kepemilikan hak milik masih dibatasi, izin tinggal ini memungkinkan:

  • Tinggal jangka panjang di properti sewa (leasehold)

  • Memiliki dasar hukum untuk tinggal dan mengelola properti

  • Mengurangi kerumitan perpanjangan visa

5. Hal Penting yang Harus Dipertimbangkan Investor

Sebelum memilih jalur visa, evaluasi terlebih dahulu:

  • Tujuan kepemilikan – untuk tinggal pribadi, disewakan, atau dikembangkan?

  • Durasi tinggal – hanya beberapa bulan atau sebagai basis permanen?

  • Struktur kepemilikan – leasehold, PT PMA, nominee?

  • Implikasi hukum & pajak – pastikan sesuai hukum setempat

Bekerja sama dengan konsultan hukum atau penasihat properti yang berlisensi sangat disarankan untuk memastikan kepatuhan dan mengurangi risiko.

Kesimpulan: Kejelasan Visa Membawa Kepercayaan Investor

Evolusi sistem visa Indonesia mencerminkan ambisinya untuk menarik investasi asing berkualitas dan jangka panjang, khususnya di sektor properti Bali yang berkembang pesat. Dengan perencanaan yang tepat, visa yang sesuai tidak hanya menjamin legalitas dan keamanan tinggal Anda, tetapi juga membuka peluang baru sebagai investor properti.

Jika Anda berencana membeli properti di Bali, kini saatnya meninjau opsi visa Anda, menyusun struktur investasi secara legal, dan memanfaatkan iklim investasi yang semakin ramah.