Alors que Bali continue de séduire la scène internationale pour son style de vie et son potentiel immobilier, le gouvernement indonésien a mis en place de nouveaux cadres de visa qui affectent directement les ressortissants étrangers souhaitant investir dans l'immobilier. Ces réformes visent à offrir plus de clarté, de flexibilité et de sécurité juridique aux visiteurs et investisseurs de long terme. Voici les types de visa les plus pertinents et leur influence sur les opportunités d’investissement à Bali.

1. Le Visa Second Home : Une Porte d’Entrée à la Résidence Longue Durée

Lancé fin 2022 et de plus en plus populaire en 2024–2025, le visa Second Home est une avancée majeure pour les investisseurs immobiliers étrangers.

Qu’est-ce que c’est ?

Un visa longue durée (5 ou 10 ans) destiné aux personnes fortunées souhaitant résider en Indonésie sans y travailler.

Conditions :

  • Dépôt minimum de 2 milliards IDR (~130 000 USD) dans une banque indonésienne

  • Passeport valide pour au moins 36 mois

  • Preuve de capacité financière (dépôt ou bien immobilier)

Pourquoi c’est important :

Ce visa permet aux étrangers de résider légalement à Bali et de gérer leur bien (usage personnel ou location) avec plus de sécurité juridique. Parfait pour les retraités, les acheteurs de résidence secondaire ou ceux qui souhaitent passer beaucoup de temps sur l’île.

2. Le KITAS Investisseur : Pour les Entrepreneurs Immobiliers Actifs

Si vous souhaitez gérer des locations, développer ou exploiter des biens immobiliers via une structure légale, le KITAS Investisseur (Index 313/314) est plus adapté.

Caractéristiques clés :

  • Valable 1 à 2 ans, renouvelable

  • Nécessite la création d’une PT PMA (entreprise détenue par des étrangers)

  • Pas besoin de permis de travail (IMTA) pour les actionnaires

Lien avec l’immobilier :

Créer une PT PMA vous permet de louer des terrains, construire et gérer des projets immobiliers en toute légalité à Bali. Le KITAS Investisseur est le choix privilégié des investisseurs souhaitant un contrôle total sur leurs actifs.

3. Visas Touristiques & Sociaux : Ce Qu’ils Ne Permettent Pas

Beaucoup tombent amoureux de Bali avec un visa touristique, mais ces visas ne permettent ni la gestion de bien immobilier ni la résidence longue durée.

Limites :

  • Séjour de 30 à 60 jours (prolongeable sous conditions)

  • Interdiction de toute activité commerciale ou investissement

  • Inadapté pour la résidence ou les structures juridiques de propriété

Si vous souhaitez explorer le marché immobilier, il est conseillé de passer à un visa plus approprié avant tout engagement.

4. Permis de Séjour Temporaire (ITAS) Liés à la Propriété

L’Indonésie progresse vers une reconnaissance légale des séjours longue durée liés à la propriété, notamment via le visa Second Home et les investissements en PT PMA. Bien que la pleine propriété reste limitée, ces permis permettent :

5. Points Clés à Considérer pour les Investisseurs

Avant de choisir un visa, posez-vous les bonnes questions :

  • Usage du bien – personnel, location, développement ?

  • Durée du séjour – quelques mois ou base permanente ?

  • Structure juridique – leasehold, PT PMA, prête-nom ?

  • Aspects juridiques et fiscaux – conformité avec les lois locales

Il est fortement recommandé de faire appel à un consultant juridique ou un conseiller immobilier agréé pour éviter les risques.

Conclusion : Des Visas Clairs Renforcent la Confiance des Investisseurs

L’évolution du système de visas en Indonésie reflète son ambition d’attirer des investissements étrangers de qualité — notamment dans le secteur immobilier en plein essor à Bali.

Avec une bonne stratégie, un visa approprié garantit non seulement la légalité de votre séjour, mais ouvre aussi la voie à une liberté totale en tant qu’investisseur immobilier.

Si vous envisagez d’acheter un bien à Bali, c’est le moment idéal pour revoir vos options de visa, structurer votre investissement légalement, et tirer parti d’un climat favorable à l’investissement.