LA QUESTION N°1 POSÉE PAR LES ACHETEURS
LES ÉTRANGERS PEUVENT-ILS POSSÉDER UN BIEN À BALI ?
Réponse courte : oui — mais pas via un titre freehold. La loi indonésienne réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Mais les étrangers contrôlent régulièrement et légalement des biens à Bali via le leasehold, le Hak Pakai, ou une société PT PMA — tout est expliqué ci-dessous.
Les étrangers ne peuvent pas détenir de freehold — mais ces structures rendent la propriété possible.
Villa en Freehold à Bali (Hak Milik)
Le titre de propriété le plus solide en Indonésie — réservé aux citoyens. Non accessible aux étrangers.
Villa en Leasehold à Bali (Hak Sewa)
Bail à durée déterminée, généralement 25 à 30 ans et renouvelable. Cessible, et la voie la plus courante pour les étrangers souhaitant acheter un bien à Bali.
Droit d'usage (Hak Pakai) pour les acheteurs étrangers
Droit d'usage du terrain enregistré, jusqu'à 30 ans, sous réserve de remplir les conditions de résidence.
PT PMA (société à capitaux étrangers) pour l'investissement immobilier à Bali
Société à capitaux étrangers détenant des droits fonciers en son nom propre. Idéal pour les activités commerciales ou locatives.
Il n'existe pas de structure "idéale" unique — tout dépend de vos objectifs. Consultez un conseiller juridique avant de vous engager.
À QUOI S'ATTENDRE
COMMENT ACHETER UNE VILLE À BALI : PROCESSUS ÉTAPE PAR ÉTAPE
1
Définissez ce que vous recherchez
Budget, emplacement, et si c'est une résidence personnelle, un investissement, ou les deux — cela oriente toutes les décisions suivantes. Parcourez les villas à vendre ou les terrains à vendre pour vous faire une idée de l'offre.
2
Créez un compte et présélectionnez des villas à acheter à Bali
Dès qu'une propriété vous intéresse, créez un compte pour l'ajouter à une liste de favoris — pratique lorsque vous comparez plusieurs villas en même temps.
3
Réservez une visite de villa à Bali
Visitez le bien en personne ou organisez une visite vidéo si vous n'êtes pas encore à Bali. C'est aussi à ce moment que vous commencerez à travailler avec votre agent sur les prochaines étapes.
4
Signez le compromis et versez votre acompte
Le compromis est un accord préliminaire qui fixe le prix et les conditions. En parallèle, vous versez un acompte — généralement 10% — pour retirer le bien du marché le temps de finaliser les autres documents.
5
Vérifications administratives
Avant qu'un véritable transfert d'argent n'ait lieu, le bien est vérifié : que le vendeur en est bien le propriétaire, qu'aucune dette n'y est rattachée, que le zonage correspond à votre projet, et que les limites physiques correspondent aux documents. C'est en sautant cette étape que les gens perdent de l'argent dans les transactions immobilières, partout dans le monde.
6
Mettez en place votre structure de propriété
Leasehold, Hak Pakai, ou PT PMA — quelle que soit la structure adaptée à vos objectifs (voir les types de propriété ci-dessus), elle est officiellement mise en place à cette étape, parfois avec des formalités d'enregistrement supplémentaires.
7
Signez l'acte définitif (AJB) chez le notaire
L'AJB est l'acte de vente définitif. Il est signé devant un notaire — un officiel neutre et agréé qui prépare et atteste le transfert pour les deux parties, contrairement à un avocat privé qui ne représenterait qu'une seule partie.
8
Enregistrez le transfert
Le notaire enregistre les nouveaux droits auprès du bureau foncier, ce qui place officiellement le bien à votre nom, au nom de votre société, ou dans le cadre de votre contrat de bail — selon la structure choisie.
9
Prenez possession
C'est à vous — habitez-y, louez-la, ou rénovez-la.
En général, de quelques semaines à quelques mois du début à la fin — plus long si une nouvelle société ou structure doit d'abord être créée.
BUDGET
COMBIEN COÛTE L'ACHAT D'UNE VILLE À BALI ?
FREEHOLD
Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens. Les étrangers passent généralement par un leasehold, un Hak Pakai ou une PT PMA.
BPHTB : droit d'acquisition foncière
L'acheteur paie jusqu'à 5 % de la valeur de la transaction (prix de vente ou valeur fiscale, la plus élevée des deux), après un seuil non imposable.
Frais de notaire et administratifs
Couvre la préparation des documents, la vérification et l'enregistrement.
PBB : taxe foncière annuelle
Annuel. Taux fixé par chaque collectivité locale, plafonné à 0,5 % de la valeur fiscale (NJOP) après un seuil non imposable.
PPh : impôt sur le revenu de la vente
Payé par le vendeur, environ 2,5 % de la valeur de la vente.
Impôt sur les revenus locatifs
S'applique si vous louez la villa : impôt final de 10 % des loyers bruts pour les résidents fiscaux indonésiens (plus de 183 jours par an), 20 % pour les non-résidents, parfois réduit par une convention fiscale. Un NPWP (numéro fiscal indonésien) est généralement nécessaire.
LEASEHOLD
Frais de notaire et administratifs
Couvre la préparation des documents, la vérification et l'enregistrement.
PBB : taxe foncière annuelle
Annuel. Taux fixé par chaque collectivité locale, plafonné à 0,5 % de la valeur fiscale (NJOP) après un seuil non imposable.
Impôt sur les revenus locatifs
S'applique si vous louez la villa : impôt final de 10 % des loyers bruts pour les résidents fiscaux indonésiens (plus de 183 jours par an), 20 % pour les non-résidents, parfois réduit par une convention fiscale. Un NPWP (numéro fiscal indonésien) est généralement nécessaire.
Impôt final (PPh) de 10 % sur la valeur brute du bail, à la charge du bailleur, c'est-à-dire le vendeur.
Aucun de ces chiffres ne doit être considéré comme définitif — les règles fiscales immobilières indonésiennes sont administrées au niveau régional et évoluent, il s'agit donc d'un point de départ pour votre discussion avec le notaire, et non d'un substitut à celle-ci.