Bali Vient de Restreindre les Investissements Étrangers dans 18 Secteurs d'Activité : Ce Que Cela Signifie pour les Investisseurs Étrangers
Si vous avez suivi l'actualité à Bali cette semaine, vous êtes probablement déjà tombé sur les gros titres : le gouvernement provincial a bloqué l'accès des investisseurs étrangers au système de licences en ligne pour 18 catégories d'activité. Pour toute personne possédant, en train de créer, ou envisageant une entreprise à capitaux étrangers sur l'île, ce simple titre suffit à faire naître une certaine inquiétude.
Alors, reprenons calmement : que s'est-il réellement passé, qu'est-ce que ça couvre, et surtout, qu'est-ce que ça ne couvre pas ?
Ce Qui a Vraiment Changé
Depuis la troisième semaine de mai 2026, le gouvernement provincial de Bali a fermé l'accès au système de licences en ligne (OSS, Online Single Submission) de l'Indonésie pour les sociétés à capitaux étrangers (PT PMA) dans 18 catégories d'activité précises, appelées localement codes KBLI. La mesure a été officiellement annoncée par le gouverneur de Bali, Wayan Koster, fin juillet, et elle avait été préalablement approuvée par le ministère indonésien de l'Investissement et de l'Industrie en Aval (BKPM). Ce n'est donc pas une initiative isolée de la province : elle a bien le soutien de Jakarta.
Concrètement, cela signifie que les investisseurs étrangers ne peuvent plus déposer de nouvelles demandes de licence dans les secteurs concernés via le système OSS. Les entreprises déjà en activité dans ces secteurs ne sont pas fermées, mais elles doivent continuer à transmettre leurs rapports d'activité d'investissement habituels, en attendant que de nouvelles réglementations soient publiées.
Quels Secteurs Sont Concernés
La liste des secteurs restreints touche surtout les petites entreprises orientées lifestyle, exactement le type d'activité qui s'est multiplié chez les entrepreneurs étrangers à Bali ces dernières années. Parmi les catégories concernées, on retrouve notamment :
- L'exploitation d'hôtels classés et d'hôtels économiques
- Les services immobiliers, en propriété ou en location
- Le conseil en gestion et le conseil industriel
- Le commerce de vêtements et de textiles
- La location de motos
- Le commerce alimentaire, y compris agroalimentaire ambulant
- Les bars et cafés
- Les boutiques de médecine traditionnelle
- Les services de couture et retouche
- Les infrastructures sportives et stades
- Les salles de sport et services de promotion sportive
Il faut noter que cette liste touche directement l'immobilier : les services immobiliers, qu'il s'agisse de propriété ou de location, sont explicitement mentionnés. C'est sans surprise le point qui a le plus attiré l'attention de tous ceux qui évoluent dans le marché des villas et de la location à Bali.
Pourquoi le Gouvernement Agit Ainsi
Selon le gouverneur Koster, cette mesure fait suite à un examen interne des licences accordées aux sociétés à capitaux étrangers dans les catégories à risque faible et moyen-faible. Le problème est assez précis : ces catégories de risque ne nécessitent qu'un simple numéro d'identification d'entreprise (NIB) pour démarrer une activité, sans certificat supplémentaire ni permis standard. Ce seuil d'entrée relativement bas aurait été utilisé, selon le gouvernement, par certaines entreprises à capitaux étrangers comme moyen de contourner les exigences habituelles d'investissement en capital imposées aux sociétés PMA.
L'examen a également repéré des entreprises opérant depuis des adresses de bureaux virtuels, ce qui soulève des questions sur le contrôle réel exercé et sur la question de savoir si certains enregistrements correspondent réellement à un investissement substantiel. L'objectif affiché par le gouvernement provincial est d'empêcher les entreprises à capitaux étrangers de marginaliser les micro, petites et moyennes entreprises (MPME), véritable colonne vertébrale de l'économie locale balinaise, dans des secteurs traditionnellement portés par des entrepreneurs balinais.
Ce Que Cette Mesure N'est Pas
Il est important d'être précis ici, car cette actualité a naturellement suscité quelques interprétations alarmistes en ligne. Il ne s'agit en aucun cas d'une interdiction générale des investissements étrangers à Bali. Quelques précisions essentielles :
- Ce n'est pas rétroactif au sens punitif du terme. Les sociétés PMA déjà en activité dans les secteurs concernés ne sont pas fermées de force. Elles doivent simplement continuer à déposer leurs rapports d'investissement habituels.
- Cela concerne des niveaux de risque et des codes KBLI bien précis. La mesure vise les catégories d'activité à risque faible et moyen-faible, pas l'ensemble des investissements étrangers.
- Il s'agit d'une pause dans les licences, pas d'une loi permanente. Le gouvernement a annoncé que de nouvelles réglementations seraient publiées pour encadrer ces secteurs à l'avenir. Cette mesure est présentée comme une correction temporaire, en attendant qu'un cadre plus précis soit mis en place, et non comme une décision définitive.
- Bali a clairement affirmé rester ouverte aux investissements. Les autorités ont répété à plusieurs reprises que les investissements de qualité et responsables, alignés sur la vision de développement de l'île et bénéfiques à l'économie locale, restent les bienvenus.
Ce Que Cela Signifie Si Vous Achetez ou Construisez une Villa à Bali
Pour la plupart de nos clients, l'achat d'une villa comme résidence personnelle ou maison de vacances n'implique de toute façon pas de licence commerciale PT PMA : cela passe généralement par un bail (leasehold) ou un droit d'usage (Hak Pakai), et non par une entité commerciale sous licence. Ce type d'achat ou de location immobilière classique n'est donc pas visé par cette mesure.
Là où cela compte réellement, c'est pour toute personne exploitant, ou envisageant d'exploiter, une entreprise à capitaux étrangers sous licence liée à l'immobilier : sociétés de gestion locative de villas, services de gestion immobilière, ou activités hôtelières enregistrées en tant que PT PMA dans l'une des catégories à faible risque concernées. Si c'est votre situation, ou si vous êtes actuellement en train de déposer une nouvelle demande de licence dans l'un de ces secteurs, c'est le moment de faire une pause et de vérifier, pas de tout abandonner.
Notre Avis
Ce type de resserrement réglementaire a tendance à se produire par cycles, en particulier sur des marchés en croissance rapide où des activités informelles ou peu encadrées se sont développées vite. Le gouvernement balinais a été assez cohérent dans sa communication : il s'agit avant tout de fermer des failles et de protéger les MPME locales, pas de décourager l'investissement étranger dans son ensemble.
D'ailleurs, ce genre de mesure aboutit souvent, à moyen terme, à un environnement d'investissement plus clair et plus stable, ce qui profite généralement davantage aux investisseurs sérieux et engagés sur le long terme qu'à ceux qui contournaient les règles. Les entreprises les plus touchées sont celles qui utilisaient le chemin d'enregistrement le plus simple pour échapper aux exigences normales de capital et de conformité, pas les acheteurs et investisseurs qui prennent de véritables engagements bien structurés envers l'île.
Cela dit, la réglementation évolue vite ici, et d'autres textes sont attendus. Si vous êtes actuellement en train de gérer une licence commerciale, de préparer un projet immobilier, ou si vous n'êtes tout simplement pas certain de savoir comment cela s'applique à votre situation, mieux vaut obtenir une réponse claire et directe plutôt que de se fier aux gros titres.
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