LA QUESTION N°1 DES ACHETEURS
LES ÉTRANGERS PEUVENT-ILS ÊTRE PROPRIÉTAIRES À BALI ?
Réponse courte : oui — mais pas par le biais d'un titre de pleine propriété. La loi indonésienne réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Mais les étrangers contrôlent régulièrement et légalement des biens à Bali via le bail emphytéotique (leasehold), le Hak Pakai ou une société PT PMA — tout est expliqué ci-dessous.
Les étrangers ne peuvent pas détenir un titre libre — mais ces structures rendent la propriété possible.
Villa en pleine propriété à Bali (Hak Milik)
Le titre le plus fort en Indonésie — réservé aux citoyens. Non disponible pour les étrangers.
Villa en bail emphytéotique à Bali (Hak Sewa)
Bail à durée fixe, généralement 25 à 30 ans et renouvelable. Négociable, et la voie la plus courante pour les étrangers qui achètent à Bali.
Droit d'usage (Hak Pakai)
Droit d'usage du terrain enregistré, jusqu'à 30 ans, si vous remplissez les conditions de résidence.
PT PMA (société à capitaux étrangers)
Société étrangère détenant les droits fonciers en son nom. Idéal pour des activités commerciales ou locatives.
Aucune structure n'est "la meilleure" — tout dépend de vos objectifs. Obtenez des conseils juridiques avant de vous engager.
À QUOI S'ATTENDRE
COMMENT ACHETER UNE VILLA À BALI : PROCESSUS PAS À PAS
1
Définissez ce que vous recherchez
Budget, emplacement, maison personnelle ou investissement, ou les deux — cela conditionne chaque décision ensuite. Parcourez les villas à vendre ou les terrains à vendre pour vous faire une idée de ce qui existe.
2
Créez un compte et sélectionnez des villas
Dès qu'un bien vous plaît, créez un compte pour l'ajouter à une liste de souhaits — utile quand vous comparez plusieurs villas à la fois.
3
Planifiez une visite de villa à Bali
Visitez le bien en personne ou organisez une visioconférence si vous n'êtes pas encore à Bali. C'est aussi le moment de travailler avec votre agent sur les étapes suivantes.
4
Diligences raisonnables avant l'achat
Avant qu'aucun argent ne change réellement de mains, le bien est vérifié : que le vendeur en est bien propriétaire, qu'aucune dette n'y est attachée, que le terrain est zoné pour votre usage et que les limites physiques correspondent aux documents. Négliger cela, c'est ainsi que l'on perd de l'argent dans l'immobilier, partout dans le monde.
5
Signez le PPJB et versez votre acompte
Le PPJB est un accord préliminaire qui fige le prix et les conditions. En parallèle, vous versez un acompte — généralement 5 à 10 % — pour retirer le bien du marché pendant que le reste des documents est préparé.
6
Mettez en place votre structure de propriété
Leasehold, Hak Pakai ou PT PMA — la voie qui correspond à vos objectifs (voir les types de propriété ci-dessus) est formalisée ici, parfois avec des étapes d'enregistrement supplémentaires.
7
Signez l'acte définitif (AJB) chez le notaire
L'AJB est l'acte de vente définitif. Il est signé devant un notaire — un officier neutre et agréé qui prépare et authentifie le transfert pour les deux parties, plutôt qu'un avocat privé représentant un seul camp.
8
Enregistrez le transfert
Le notaire enregistre les nouveaux droits auprès du bureau foncier, ce qui place officiellement le bien sous votre nom, celui de votre société ou de votre bail — selon la structure choisie.
9
Prenez possession
C'est à vous — habitez-le, louez-le ou rénovez-le.
En général de quelques semaines à quelques mois, du début à la fin — plus long si une société ou une structure doit d'abord être créée.
BUDGET
COMBIEN COÛTE L'ACHAT D'UNE VILLA À BALI ?
Au-delà du prix d'achat, prévoyez ces frais — confirmez les chiffres exacts avec un notaire.
BPHTB — droit d'acquisition foncière
L'acheteur paie jusqu'à 5 % de la valeur de la transaction. Généralement non appliqué en leasehold.
Frais de notaire et administratifs
Couvre la préparation des documents, la vérification et l'enregistrement.
PBB — taxe foncière annuelle
Annuel, environ 0,1 à 0,5 % de la valeur évaluée par le gouvernement.
PPh — impôt sur le revenu de la vente
Payé par le vendeur — environ 2,5 % de la valeur de la vente.
Impôt sur les revenus locatifs
S'applique si vous louez la villa, selon votre statut de résidence. Vous aurez généralement besoin d'un NPWP (numéro fiscal indonésien) pour vous enregistrer.
Aucun de ces chiffres ne doit être considéré comme définitif — les règles fiscales immobilières indonésiennes sont administrées régionalement et évoluent, ceci est donc un point de départ pour la conversation avec votre notaire, pas un substitut.