Par Alban Kibarer, fondateur de K-Club Group et de Kibarer Property. Installé à Bali depuis 18 ans, il livre les cinq convictions qui guideront, selon lui, les investisseurs avisés sur l'île dans les cinq prochaines années.
On ne suit pas une vague, on la déclenche. Cette phrase, Alban Kibarer aurait pu en faire le titre de cet article. Arrivé à Bali en 2008 sans réseau, sans capital familial, avec 60 000 euros et l'intuition qu'une île pouvait devenir une destination, il a construit en dix-huit ans l'un des écosystèmes immobiliers et hôteliers les plus singuliers de l'Asie du Sud-Est : Kibarer Property pour la dimension immobilière, K Club Group pour la dimension lifestyle et hospitalité, incluant K-Club Ubud, Mekar Spa, Kabana, Sardine by K-Club et les K-Club Cocoons.
Aujourd'hui, alors que Bali sort d'une décennie d'expansion frénétique et que les premiers signes de saturation apparaissent, il choisit de prendre la parole. Pour avertir, mais surtout pour projeter. Voici les cinq convictions qui structureront, selon lui, les choix gagnants entre 2026 et 2030.
Conviction N°1 — La fin du modèle « villa locative en solo » est actée. Place aux écosystèmes opérés.
Pendant près de quinze ans, le scénario s'est répété à l'identique : un investisseur étranger achète une villa, la confie à une agence de location, perçoit des revenus défiscalisés en France grâce à la convention fiscale franco-indonésienne, et capitalise sur l'appréciation foncière. Le modèle a fonctionné. Il a même enrichi ses pionniers.
« Je suis arrivé en 2008 à Seminyak, j'avais 24 ans, j'étais vendeur de voitures à Valence, je n'avais aucun réseau ici. J'ai construit deux villas avec 60 000 euros, je les ai vendues en un mois après livraison, puis j'en ai fait onze de plus sur la même rue. À l'époque, ça suffisait : tu construisais, tu vendais, tu louais. Le marché absorbait tout. »
Mais en 2026, le décor a changé. Dans certaines zones : Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, l'offre s'est densifiée à un rythme tel que des centaines de villas se ressemblent désormais. Mêmes architectes, mêmes plans, mêmes piscines, mêmes finitions, mêmes prix affichés. La conséquence est mécanique : la pression concurrentielle pèse sur les taux d'occupation et sur les tarifs nuitée.
« Beaucoup sont venus en espérant générer des profits rapidement. Ils l'ont fait, mais sur une période très courte. Aujourd'hui, leur investissement n'est plus aussi intéressant qu'on le leur avait promis. »
La réponse de Kibarer ne consiste pas à abandonner l'immobilier, mais à le repenser. À une villa isolée, vulnérable à la concurrence et dépendante des plateformes de réservation, il oppose le projet opéré au sein d'un écosystème. Concrètement : un hébergement intégré à un ensemble qui comprend restauration, spa, programmes wellness, événementiel et expériences. C'est la logique de K-Club Ubud, où le restaurant Akar, le spa Mekar et les unités résidentielles Cocoons fonctionnent comme un système qui s'auto-alimente.
La nuance importe : il ne s'agit pas de vendre du « lifestyle » comme argument marketing. Il s'agit de générer des revenus annexes structurels qui rendent le rendement de l'unité résidentielle moins dépendant du seul taux d'occupation locatif.
Conviction N°2 — La valeur ne se trouve plus là où tout le monde regarde, mais là où personne n'ose encore aller.
La règle d'or des dix-huit dernières années, pour Alban Kibarer, tient en une phrase :
« On ne suit pas la tendance. On la crée. La valeur est dans la création, pas dans le suivi. »
Cette philosophie n'est pas un slogan. C'est une méthode d'investissement qui s'observe sur le terrain depuis 2009. Plutôt que d'acheter du foncier dans des zones déjà saturées et déjà chères, le groupe a systématiquement choisi des emplacements en avance de phase.
Saint Louis et le corridor du nouvel hôpital
L'arrivée d'un grand hôpital de référence dans le sud de l'île redessine la cartographie de la valeur. Les zones jusque-là considérées comme périphériques deviennent stratégiques pour deux populations à fort pouvoir d'achat : les expatriés long-séjour qui veulent un accès à des soins de qualité et le tourisme médical, segment en forte croissance dans toute l'Asie du Sud-Est.
Nusa Ceningan et l'archipel des Nusa
À trente minutes de bateau de Sanur, l'archipel des Nusa : Lembongan, Ceningan, Penida, offre aujourd'hui une équation rare : un foncier sensiblement moins cher que sur l'île principale, mais des tarifs locatifs déjà alignés sur ceux de Bali. Le groupe travaille actuellement sur un projet beachfront à Nusa Ceningan avec une ambition précise : faire de l'île un territoire car-free, uniquement accessible en buggy.
Le piège des zones surcotées
À l'inverse, certaines zones aujourd'hui présentées comme « le nouveau Canggu » sont déjà, dans la lecture d'Alban Kibarer, des pièges. Le nord de Canggu en est l'exemple le plus net : densification rapide, prix au mètre carré déjà tirés vers le haut, infrastructure routière saturée.
Conviction N°3 — Le wellness va devenir le moteur économique principal du tourisme à Bali. Et il sera personnalisé par la donnée.
Bali a longtemps été synonyme de yoga, de méditation, de retraites spirituelles. Cette image reste vivante mais devient insuffisante pour la prochaine génération de voyageurs premium. Ceux-ci ne cherchent plus seulement à se détendre : ils veulent repartir mesurablement en meilleure forme qu'à leur arrivée.
Concrètement, voici à quoi ressemblera l'arrivée d'un client en 2027-2028 dans un projet K-Club : d'abord, un scan corporel via la technologie Visbody ; ensuite, une analyse via la machine Karna, équivalent non-invasif d'une prise de sang qui mesure environ 250 biomarkers ; enfin, une nutrition curatée par biomarker.
« Beaucoup de gens vous diront qu'il faut manger des brocolis, qu'il faut éviter la viande. Ce n'est pas vrai pour tout le monde. Certains corps ne digèrent pas certains aliments. Si on retire les champignons de tous tes plats parce que ton biomarker le justifie, tu vas mieux dormir, mieux digérer, te sentir mieux. C'est ça, la vraie médecine personnalisée. »
Conviction N°4 — L'investisseur de 2030 n'achète plus une villa. Il achète une vie possible.
Le profil de l'acheteur étranger à Bali a déjà commencé à muter. En 2030, le nouveau client est celui qui envisage de vivre à Bali, au moins une partie de l'année. Pas comme un fantasme, mais comme une décision réfléchie.
« On nous a vendu pendant quinze ans la même promesse de sécurité dans plusieurs villes. Dubaï est l'exemple le plus net cette année : on a découvert que la sécurité affichée était en partie un mirage. Bali, l'Indonésie plus largement, présente une caractéristique précieuse : elle reste relativement à l'écart des grands axes de tensions géopolitiques internationales. »
Pour l'investisseur, cela change tout. Il ne s'agit plus d'arbitrer entre rendement locatif et plus-value. Il s'agit de poser une option sur un mode de vie.
« Le seul vrai risque, c'est l'infrastructure. Si Bali ne suit pas en termes de routes, de réseaux, de logistique, l'île plafonnera. Mais si les investissements publics suivent le rythme, et tout indique que c'est le cas, alors le potentiel des dix prochaines années est considérable. »
Conviction N°5 — L'erreur fatale à éviter, le bon réflexe à adopter.
L'erreur fatale : venir uniquement pour le retour sur investissement
« Le marché est sursaturé sur certains segments. Tout le monde a acheté ou construit la même chose dans les mêmes zones. Une réactualisation des prix est inévitable. Ceux qui viennent uniquement pour le ROI, sans réflexion sur l'opérateur, sur le produit, sur l'écosystème, vont faire de très mauvaises opérations. »
Le bon réflexe : passer par des opérateurs structurés, expérimentés, sur le long terme
« Cela fait dix-huit ans qu'on est là. On a une vision long terme, on a appris à générer des revenus annexes structurels, on a un portfolio de produits luxe accessibles à un prix raisonnable, et on permet à nos clients de percevoir leurs revenus locatifs de manière parfaitement légale en France grâce à la convention fiscale. C'est ça, le vrai produit. Pas un chiffre dans une brochure. »
En conclusion : Bali entre dans son âge adulte
La décennie qui s'ouvre ne ressemblera pas à la précédente. Le temps des opportunités faciles, des villas standardisées et des rendements promis sur PowerPoint est révolu. Mais cela ne signifie pas la fin de Bali comme destination d'investissement… Bien au contraire.
Cela signifie que le marché entre dans une phase de maturité, celle où la qualité des opérateurs, la cohérence des écosystèmes, la pertinence des emplacements et la profondeur de la réflexion stratégique deviennent les vrais critères de réussite.
« Bali ne fait pas que résister. L'île entre dans sa version la plus intéressante depuis vingt ans. À condition de la lire avec les bons yeux. »
Alban Kibarer / @Alban.kibarer
Fondateur de K-Club Group et de Kibarer Property
Installé à Bali depuis 18 ans
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