L'attrait de Bali est indéniable. Des visions de rizières luxuriantes, de plages magnifiques et d'une culture vibrante captivent beaucoup de gens, menant au rêve de posséder un coin de ce paradis.
Une question courante suit rapidement ce rêve : "Mais puis-je, en tant qu'étranger, réellement posséder des terres là-bas ?"
La réponse courte est oui, c'est possible. Bien que le concept de « posséder » des terres à Bali pour les étrangers ne soit pas identique à l'achat d'une propriété en pleine propriété (freehold) dans de nombreux pays occidentaux, l'Indonésie offre des voies légales claires et sécurisées pour contrôler et utiliser des terres à long terme.
Ce guide explore ces structures juridiques, aidant les acheteurs et locataires potentiels à comprendre comment ils peuvent trouver des terrains à vendre à Bali ou louer un terrain à Bali légalement et en toute confiance en 2025. Le système juridique indonésien a évolué pour créer des mécanismes spécifiques et viables pour la propriété foncière étrangère.
Les Règles de Base : Lois Foncières de Bali & Étrangers
Comprendre le fondement du droit immobilier indonésien est la première étape. La pierre angulaire est la Loi Agraire de Base de l'Indonésie (N° 5/1960), qui régit la propriété foncière à travers l'archipel, y compris Bali. Au sein de cette loi, le Hak Milik (Droit de Propriété ou Pleine Propriété) constitue le titre le plus fort.
Cependant, il est crucial de comprendre que le Hak Milik est strictement réservé aux citoyens indonésiens. Les particuliers étrangers ne peuvent pas détenir directement ce titre. Cette distinction fondamentale est essentielle.
Les raisons derrière ces règles sont en partie ancrées dans l'importance culturelle et sociétale de la terre en Indonésie. Ces lois visent à protéger les intérêts nationaux et à préserver le patrimoine culturel.
Malgré ces restrictions sur le Hak Milik, le gouvernement indonésien reconnaît les avantages économiques de l'investissement étranger et a adapté ses réglementations au fil du temps.
Diverses réglementations gouvernementales ont été introduites pour clarifier et offrir des voies aux droits de propriété étrangers. L'accent pour les étrangers est donc mis sur l'acquisition de droits d'usage ou de droits de construire sécurisés plutôt que sur la propriété pure et simple du terrain lui-même.
Vos Clés Légales pour les Terres de Bali : Options pour les Étrangers en 2025
Alors, comment les étrangers peuvent-ils garantir légalement des droits sur les terres de Bali ? Plusieurs structures bien établies existent, chacune avec ses propres caractéristiques.
A. Hak Sewa (Bail Emphytéotique) : Un Moyen Courant de Louer un Terrain à Bali
Le Hak Sewa, ou bail emphytéotique, est un droit contractuel d'utiliser un terrain appartenant à une autre partie - généralement un citoyen indonésien détenant un Hak Milik - pour une période définie.
C'est l'un des moyens les plus courants pour les étrangers d'obtenir le contrôle d'une propriété à Bali.
Les durées de location commencent généralement à 25-30 ans et peuvent souvent être prolongées. En tant que preneur à bail, une personne physique ou morale a le droit d'utiliser le terrain et d'y construire (sous réserve des permis et du contrat de location). Il est fortement recommandé de faire rédiger et notarier l'accord par un Officiel des Actes Fonciers (PPAT).
B. Hak Pakai (Droit d'Usage) : Un Intérêt Personnel dans les Terres de Bali
Le Hak Pakai est un titre foncier enregistré qui accorde à un individu le droit d'utiliser un terrain dans un but spécifique. Pour les étrangers, il s'agit généralement d'un usage résidentiel.
Pour être éligible, un étranger doit généralement détenir un permis de séjour indonésien valide, tel qu'un KITAS (permis de séjour temporaire) ou un KITAP (permis de séjour permanent). Des visas spécifiques, comme un KITAS Investisseur ou le Visa Seconde Résidence, peuvent également qualifier un individu pour le Hak Pakai.
Plusieurs conditions s'appliquent aux étrangers souhaitant obtenir un Hak Pakai pour un usage résidentiel personnel. Il est généralement limité à une propriété par étranger ou famille étrangère.
Il existe également des seuils de valeur minimale de propriété, qui varient selon la région ; pour Bali, cela est souvent cité entre 2 et 5 milliards IDR (environ 130 000 à 325 000 USD).
Le Hak Pakai peut être accordé sur des terres domaniales ou sur des terres Hak Milik qui sont ensuite converties en statut Hak Pakai.
Une question clé est de savoir si le Hak Pakai peut être accordé sur un terrain vacant à Bali pour qu'un étranger y construise une résidence personnelle. Les réglementations indiquent que oui ; le Hak Pakai permet "d'utiliser et/ou de récolter les produits de la terre" et peut concerner des terres "directement contrôlées par l'État" ou des "terres appartenant à une autre personne".
Certaines sources indiquent explicitement qu'il permet l'utilisation de terrains vacants pour la construction d'une villa.
Cependant, il est important de noter une distinction pour les appartements en copropriété (strata title) : si un étranger acquiert un appartement sous Hak Pakai, le bâtiment doit généralement déjà exister. Une propriété détenue sous Hak Pakai pour un usage résidentiel personnel ne peut généralement pas être louée commercialement.
La durée du Hak Pakai est souvent d'une période initiale de 30 ans, prolongeable de 20 ans, puis renouvelable pour 30 autres années, totalisant potentiellement jusqu'à 80 ans. Le Règlement Gouvernemental N° 18/2021 est un texte législatif clé régissant ces droits. Le processus d'extension et de renouvellement implique une demande auprès de l'Agence Foncière Nationale (BPN).
Les avantages du Hak Pakai incluent le fait qu'il s'agit d'un droit individuel enregistré plus fort que le bail emphytéotique. Il est transférable à d'autres étrangers éligibles ou peut être revendu à des citoyens indonésiens (qui peuvent alors le reconvertir en Hak Milik). Il peut également être hérité.
Les inconvénients comprennent la nécessité d'un permis de séjour, des limitations strictes d'utilisation (principalement résidence personnelle), l'exigence de valeur minimale de la propriété et la limite d'une seule propriété.
C. PT PMA & Hak Guna Bangunan (HGB) : La Voie de l'Investisseur pour Acheter un Terrain à Bali
Pour des investissements plus substantiels, en particulier des entreprises commerciales ou des développements immobiliers, la création d'une société d'investissement en capital étranger (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing - PT PMA) est la voie principale. Une PT PMA, en tant qu'entité juridique indonésienne, peut acquérir le Hak Guna Bangunan (HGB - Droit de Construire).
Voir : Rare terrain d'investissement commercial à vendre à Batu Bolong
La PT PMA peut acheter des terres (souvent des terres Hak Milik, qui sont ensuite converties en HGB au nom de la PT PMA, ou des terres déjà sous titre HGB). L'investisseur étranger possède la PT PMA.
Cette structure est la mieux adaptée pour les projets commerciaux tels que les hôtels, les complexes touristiques, les ensembles de villas destinés à la location, ou d'autres développements immobiliers où le contrôle de la construction et des opérations est essentiel.
Le titre HGB est généralement accordé pour une période initiale de 30 ans, qui peut être prolongée de 20 ans, puis renouvelée pour 30 autres années, offrant une durée potentielle totale allant jusqu'à 80 ans. Le renouvellement est soumis à des conditions, telles que l'utilisation effective du terrain conformément à l'objectif initial.
Une PT PMA détenant un titre HGB a le droit de construire des bâtiments (conformément aux permis), d'utiliser ces bâtiments, d'hypothéquer le droit HGB, et de transférer ou vendre le droit HGB à une autre entité éligible, telle qu'une autre PT PMA ou une société/citoyen indonésien.
Cependant, cette voie comporte des exigences importantes. La création d'une PT PMA implique un investissement en capital minimum, souvent fixé à 10 milliards IDR (environ 650 000 à 700 000 USD).
Il existe des obligations continues en matière de conformité d'entreprise, de reporting et de fiscalité. Le titre HGB lui-même est lié à l'existence légale et à la conformité continue de la PT PMA.
De plus, toutes les activités de construction sont soumises aux lois de zonage locales (par exemple, s'assurer que le terrain se trouve dans une zone commerciale ou touristique), au respect des directives architecturales balinaises et à la restriction de hauteur de construction de 15 mètres à l'échelle de l'île.
Le principal avantage de la structure PT PMA/HGB est qu'elle offre l'équivalent le plus proche de la « propriété » foncière à des fins commerciales et de développement, offrant un contrôle fort et une sécurité à long terme.
Les inconvénients sont la complexité et le coût de création et de maintien de la PT PMA, l'investissement initial substantiel requis et la charge administrative continue.
D. Un Mot d'Avertissement : Le Piège du Prête-nom
Il est crucial d'aborder une idée fausse courante ou une pratique risquée : utiliser un citoyen indonésien comme « prête-nom » pour détenir un titre Hak Milik au nom d'un étranger. Cette pratique est illégale en vertu du droit indonésien car elle est considérée comme un contournement de la Loi Agraire, qui réserve le Hak Milik aux citoyens indonésiens.
Les risques associés aux arrangements de prête-nom sont sévères. L'étranger n'a aucune protection juridique ni aucun droit sur la propriété ; le prête-nom est le véritable propriétaire légal sur papier et peut vendre, hypothéquer ou grever autrement la propriété sans le consentement de l'étranger.
Tous les accords annexes conclus entre l'étranger et le prête-nom sont généralement inapplicables devant les tribunaux indonésiens, et il existe un risque que la propriété soit confisquée par l'État.
Les autorités indonésiennes renforceraient leur surveillance de tels arrangements. L'existence de voies légales claires comme le Hak Sewa, le Hak Pakai et la PT PMA/HGB souligne l'intention du gouvernement que les étrangers utilisent ces canaux prescrits.
Les récentes modifications réglementaires, telles que le GR 18/2021 et l'introduction de nouvelles options de visa comme le Visa Seconde Résidence (qui est lié à l'éligibilité au Hak Pakai), suggèrent une tendance à offrir des options plus définies et potentiellement à plus long terme pour les particuliers.
Cela indique un éloignement de l'ambiguïté vers des voies plus claires, bien que toujours réglementées, pour la propriété foncière étrangère.
Étapes Intelligentes : Naviguer dans Votre Acquisition Foncière à Bali
Garantir des droits sur un terrain à vendre à Bali ou louer un terrain à Bali nécessite une navigation prudente. Prendre des mesures éclairées est crucial pour une transaction fluide et sécurisée.
A. Diligence Raisonnable : Votre Bouclier Non Négociable lors de la Recherche d'un Terrain à Bali
Une diligence raisonnable approfondie est absolument essentielle pour éviter les écueils potentiels tels que les litiges juridiques, les pertes financières ou se retrouver avec une propriété inutilisable. Le processus de diligence raisonnable à Bali n'est pas seulement une formalité mais une stratégie critique d'atténuation des risques.
Les vérifications clés comprennent :
- Vérification du Certificat Foncier : L'authenticité et le statut du titre foncier doivent être confirmés auprès de l'Agence Foncière Nationale (BPN).
- Confirmation du Zonage (Planification Spatiale) : Vérifier la catégorie de zonage désignée du terrain (par exemple, résidentiel, commercial, touristique ou agricole/ceinture verte). Le PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) est désormais le document le plus crucial à cet égard, obligatoire avant de demander un Permis de Construire (PBG).
- Permis de Construire (PBG/IMB) : S'il existe une structure existante, son Permis de Construire - désormais Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), remplaçant l'ancien Izin Mendirikan Bangunan (IMB) - doit être vérifié.
- Droits d'Accès : Confirmer un accès légal et physique clair.
- Consentement du Conjoint du Vendeur : Peut être requis si le vendeur est marié.
- Terrain Hérité : S'assurer que tous les héritiers consentent pour éviter des réclamations futures.
- Vérification du Paiement du Bail : Si vous reprenez un bail, vérifiez que les paiements sont à jour auprès du propriétaire foncier.
B. Le Notaire (PPAT) : Votre Navigateur Juridique Essentiel
En Indonésie, un Notaris (Notaire) et en particulier un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT - Officiel des Actes Fonciers) jouent un rôle crucial dans les transactions immobilières. Le PPAT rédige et légalise les documents clés, vérifie l'authenticité, témoigne des signatures, assure la conformité et facilite l'enregistrement auprès du Bureau Foncier (BPN).
C. Un Aperçu des Coûts & Taxes
Les acheteurs potentiels doivent être conscients de plusieurs taxes et frais clés liés à l'acquisition :
- Taxe d'Achat et de Propriété (BPHTB) : Généralement 5 % de la valeur de la transaction, à la charge de l'acheteur.
- Frais de Notaire (frais PPAT) : Généralement de 0,5 % à 2,5 % de la valeur de la propriété.
- Impôt sur le Revenu du Vendeur (PPh) : Généralement 2,5 % ou 5 % du prix de vente, à la charge du vendeur.
D'autres coûts potentiels comprennent les levés topographiques, les rapports de diligence raisonnable et les coûts de création d'une PT PMA.
D. Aperçu Actuel du Marché : Trouver un Terrain à Vendre à Bali (2025)
Le marché foncier de Bali en 2025 reste dynamique.
Points Chauds :
Les zones de premier choix établies comme Canggu, Seminyak et Uluwatu maintiennent une forte demande, en particulier pour les propriétés de luxe et celles offrant de solides rendements locatifs.
Les emplacements en croissance et émergents comprennent Pererenan (souvent considérée comme une extension de l'attrait de Canggu), Tabanan (de plus en plus populaire pour les éco-complexes et offrant des options plus abordables près de Canggu), Ubud (un centre pour les nomades numériques et les retraites de bien-être), Sanur (prisée des retraités et des familles), et potentiellement le Nord de Bali, en particulier avec les discussions en cours sur un nouvel aéroport international dans cette région.
Voir : Bonne opportunité d'investissement terrain avec projet de villa à Ubud
Tendances Clés Influant sur le Marché :
- Les prix des terrains, en général, ont montré une tendance à la hausse constante, avec des augmentations annuelles rapportées de l'ordre de 6 à 8 % ces dernières années.
- La reprise robuste du tourisme, avec plus de 6,3 millions d'arrivées internationales enregistrées en 2024, associée à la popularité de Bali auprès des nomades numériques, continue d'alimenter la demande pour divers types de propriétés, y compris des terrains vacants à Bali pour le développement.
- On observe une évolution notable vers un développement durable et éco-responsable, les investisseurs et les promoteurs intégrant de plus en plus des pratiques de construction écologique.
- Des durées de bail emphytéotique plus longues, avec des extensions permettant jusqu'à 80 ans de jouissance, deviennent plus courantes et sont facilitées par les réglementations actuelles.
- L'accès aux titres Hak Pakai (Droit d'Usage) pour les ressortissants étrangers serait devenu plus simple en vertu des réglementations récentes.
- Le déploiement d'un système de cadastre numérique dans certaines régences, telles que Badung et Gianyar, vise à simplifier et à accélérer le processus de diligence raisonnable.
- Une tendance significative est l'évolution du marché vers des modèles de location à moyen et long terme, en partie due au resserrement des réglementations et des restrictions de zonage sur les locations de vacances à court terme dans certaines zones. Cela montre comment la politique peut directement remodeler les stratégies d'investissement.
Vous vous sentez dépassé par les aspects juridiques ? Ne le soyez pas. Pour une présentation étape par étape de l'ensemble du processus d'achat, envisagez d'explorer un Guide Complet 2025 sur Comment Acheter une Propriété à Bali en tant qu'Étranger.
Si le rêve implique la construction d'une villa balinaise sur mesure sur un terrain choisi à Bali, la compréhension du processus complexe des permis est primordiale. En apprendre davantage sur la navigation dans les réglementations de construction est une prochaine étape cruciale.
Naviguer Légalement et en Toute Confiance dans Votre Rêve Balinais
Pour résumer, bien que la propriété directe en pleine propriété (Hak Milik) des terres de Bali reste exclusive aux citoyens indonésiens, les étrangers disposent de plusieurs voies solides et légales pour garantir des droits à long terme pour la résidence, l'investissement ou les affaires.
Des options telles que le Hak Sewa (bail emphytéotique), le Hak Pakai (Droit d'Usage) pour les personnes ayant une résidence, ou la création d'une PT PMA pour détenir le Hak Guna Bangunan (Droit de Construire) rendent le rêve d'avoir une base à Bali tout à fait réalisable.
La clé du succès réside dans la compréhension de ces structures, le choix de celle qui correspond aux objectifs individuels et, surtout, la conduite d'une diligence raisonnable approfondie. Naviguer dans le paysage juridique indonésien nécessite une attention méticuleuse aux détails et des conseils professionnels.
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