le marché immobilier à bali en 2026 : véritable boom ou simple effet de mode ?

À première vue, le marché immobilier de Bali semble plus robuste que jamais : le tourisme bat des records, les investisseurs reviennent en force et de nouvelles villas sortent de terre chaque semaine. Mais s’agit-il d’une croissance réelle ou le marché risque-t-il la saturation ?

Dans cet article, nous analysons les données concrètes de 2026 : flux touristiques, croissance immobilière, réalités du rendement locatif (ROI), risques de surabondance de l'offre et stratégies gagnantes pour les investisseurs avisés. Si vous envisagez d'investir à Bali, voici ce que vous devez savoir avant de franchir le pas.

Un Tourisme Puissant — Mais ce n'est qu'une partie du décor

La reprise du tourisme est spectaculaire. Bali a enregistré plus de 6,3 millions de visiteurs internationaux en 2024, et la dynamique s'est poursuivie en 2025 avec plus de 7 millions d'arrivées par air et par mer.

• L'occupation hôtelière et la demande pour les hébergements liés au bien-être restent solides.

• Sur le papier, ces chiffres soutiennent l'attractivité de l'investissement.

• Toutefois, la croissance du tourisme ne garantit pas à elle seule la rentabilité d'un bien immobilier.

Une Croissance Inégale selon les Secteurs

Selon la Banque d'Indonésie (T3 2025), la croissance de l'immobilier résidentiel reste positive au niveau national, Bali affichant des performances légèrement supérieures à la moyenne. Cependant, cette croissance est loin d'être uniforme :

Les actifs liés au tourisme, comme les hôtels, s'en sortent mieux. À l'inverse, les appartements avec services subissent une forte pression due à une demande plus faible et une offre croissante. Le constat est clair : tous les types de biens ne profitent pas de la même dynamique.

La Réalité du ROI : Peut-on encore viser 15–20 % ?

De nombreux agents font encore miroiter des rendements annuels de 15 à 20 % avec des taux d'occupation de 60 à 80 %. En réalité, la performance dépend de critères stricts :

• Qualité de l'emplacement (micro-localisation)

• Différenciation architecturale et design

• Gestion professionnelle

• Structure des coûts

La plupart des rendements annoncés sont des ROI bruts. Une fois déduits les frais de gestion, le personnel, l'entretien, les taxes, les commissions de plateformes, l'assurance et le marketing, le rendement net est souvent bien différent. De plus, la loi indonésienne impose aux investisseurs étrangers exploitant des locations de passer par une structure PT PMA, ce qui engendre des coûts de conformité et d'administration.

Le Mythe des « Villas Vides »

Les réseaux sociaux ont largement relayé l'image de villas désertes dans des zones comme Canggu. Cette image contient une part de vérité. Les annonces de type Airbnb ont explosé d'une année sur l'autre, tandis que les valeurs de réservation ont stagné ou baissé — signe que l'offre croît plus vite que la demande dans certains secteurs.

De nombreux projets sur plan ont été lancés simultanément avec des concepts de design trop similaires, accentuant la concurrence. Cela ne signifie pas que le marché s'effondre, mais qu'il devient plus mature et exigeant.

Durcissement Réglementaire : La Fin du Marché Gris

Depuis fin 2025, l'Indonésie a renforcé les contrôles d'immigration, la surveillance des licences et le respect du zonage. La collecte de la taxe locale de 10 % (NPWPD) est strictement appliquée. Les locations saisonnières sans permis commercial sont désormais dans le viseur des autorités. Pour l'investisseur sérieux, c'est une évolution positive : cela élimine la concurrence déloyale et professionnalise le secteur.

Alors, le Marché est-il en plein Boom ?

Oui — mais de manière sélective. L’ère du « je construis n'importe quoi et je loue » est révolue. En 2026, les investisseurs qui privilégient les emplacements premium, la transparence juridique, une architecture unique et des projections nettes réalistes continueront de réaliser d'excellentes opérations. Les projets spéculatifs ou mal structurés, eux, seront en difficulté.

Conseils pour l'Investisseur Avisé en 2026

Avant d'engager vos capitaux :

• Vérifiez les permis de construire (PBG / SLF)

• Confirmez que le zonage autorise l'exploitation locative commerciale

• Calculez votre ROI net, et non brut

• Intégrez les coûts fiscaux et de conformité

• Structurez votre investissement via une PT PMA en règle

Sécurisez votre Investissement avec Kibarer Property

Bali n'est plus un marché d'argent facile, c'est un marché de professionnels. Pour réussir en 2026, vous avez besoin de bien plus qu'un beau design : vous avez besoin d'une structure juridique blindée et d'une expertise locale pointue.

Kibarer Property est le partenaire de référence pour naviguer dans ce paysage en mutation. Qu'il s'agisse de dénicher des opportunités sur plan à haut rendement ou d'établir votre structure PT PMA en toute transparence, nous garantissons que votre investissement repose sur des faits, pas sur des promesses.

Ne risquez pas votre capital sur des projections génériques. Contactez dès aujourd'hui les experts de Kibarer Property pour une analyse réaliste du marché 2026.

Consulter Kibarer Property