réception d'une villa à bali : que vérifier avant la remise des clés ?

Recevoir les clés d'une nouvelle villa à Bali est une étape importante, mais le processus ne devrait pas se terminer sans une inspection approfondie. La remise des clés d'un bien immobilier à Bali, également appelée réception du bien, est l'occasion de vérifier que la construction correspond aux engagements pris, d'identifier les travaux inachevés, de tester les équipements essentiels et de récupérer les documents immobiliers importants. Dans cet article, nous expliquons les étapes de la réception d'une villa à Bali, les éléments à inspecter et les points à vérifier avant d'accepter officiellement le bien.

Qu'est-ce que la réception d'un bien immobilier à Bali ?

La réception d'un bien immobilier est le processus par lequel un logement est officiellement remis à l'acheteur ou à la personne autorisée à en prendre possession. Selon la transaction, elle peut comprendre une visite de contrôle, une inspection du bâtiment, la remise des clés, la transmission des documents et la signature d'un procès-verbal de remise.

En Indonésie, cette étape peut être documentée par un Berita Acara Serah Terima (BAST), un procès-verbal qui précise la date de remise, l'état du bien et les éventuels points restant à régler entre les parties.

La procédure exacte dépend du contrat de vente, du contrat de construction et de la réglementation applicable. Pour une villa neuve à Bali, elle peut également servir à confirmer que les travaux ont été réalisés conformément aux caractéristiques convenues.

Recevoir les clés ne signifie pas nécessairement que toutes les obligations contractuelles ont été respectées.

1. Inspecter l'état général de la villa

Avant d'accepter le bien, inspectez chaque pièce et chaque espace extérieur. Une inspection de villa à Bali doit aller au-delà de l'apparence générale afin de détecter d'éventuels défauts de construction ou travaux inachevés.

Vérifiez notamment :

• Les fissures dans les murs, les carreaux endommagés et les sols irréguliers.
• Les portes et fenêtres qui ferment ou se verrouillent difficilement.
• Les défauts de peinture, les finitions incomplètes et les espaces autour des équipements.
• Les traces d'humidité, les moisissures et les fuites visibles.
• L'état de la toiture, des salles de bains, des terrasses et du drainage des balcons.
• Les garde-corps mal fixés, les installations instables et les autres risques de sécurité.

Le climat tropical de Bali rend l'étanchéité et l'évacuation des eaux particulièrement importantes. Pour les propriétés plus grandes ou complexes, envisagez de faire appel à un inspecteur indépendant ou à un professionnel technique qualifié afin de détecter les problèmes qui pourraient passer inaperçus lors d'une simple visite.

2. Tester l'électricité, la plomberie et les équipements essentiels

Une villa peut sembler terminée tout en présentant des problèmes techniques. Lors de la réception du bien, testez les installations suivantes dans la mesure du possible :

• Électricité : Éclairages, interrupteurs, prises, disjoncteurs et appareils installés.
• Plomberie : Robinets, douches, toilettes, pression de l'eau, tuyaux visibles et évacuation des eaux usées.
• Climatisation : Capacité de refroidissement, circulation de l'air, bruits inhabituels et fuites d'eau.
• Eau chaude : Vérifiez que chaque salle de bains dispose d'une alimentation régulière.
• Internet : Confirmez le fonctionnement de la connexion et vérifiez si le service est actif ou doit être souscrit séparément.
• Piscine : Testez la pompe, le système de filtration, l'éclairage et les équipements extérieurs installés.

Notez les anomalies et confirmez qui doit effectuer les réparations ainsi que les délais prévus. Tout problème de sécurité électrique doit être examiné par un électricien qualifié.

3. Comparer la villa avec le contrat d'achat

L'une des étapes les plus importantes de la réception d'une villa à Bali consiste à vérifier que le bien livré correspond au contrat signé.

Comparez la disposition des pièces, leur nombre, les matériaux, les équipements, les appareils électroménagers, les finitions et les aménagements extérieurs avec les plans approuvés et les caractéristiques convenues.

Si le mobilier ou certains équipements sont inclus, consultez l'inventaire pour vérifier que tous les éléments ont été livrés.

Cette étape est particulièrement importante lors de l'achat d'une villa sur plan à Bali, car le bâtiment achevé peut présenter des différences par rapport au projet initial.

Consignez les écarts par écrit. Si les modifications affectent les plans approuvés ou la conformité réglementaire, demandez l'avis d'un professionnel afin de déterminer si des documents ou autorisations supplémentaires sont nécessaires.

4. Préparer une liste des défauts et travaux à terminer

Une liste de réserves, également appelée liste des défauts ou snagging list, permet de documenter les problèmes de construction et les travaux inachevés identifiés pendant l'inspection.

Pour chaque problème, indiquez :

• Une description précise du défaut.
• Son emplacement exact dans la propriété.
• Des photographies ou vidéos comme preuves.
• La correction convenue entre les parties.
• La personne responsable des réparations.
• La date limite de réalisation convenue.

Par exemple, plutôt que d'écrire « salle de bains à réparer », précisez qu'un raccord de douche fuit ou que l'eau ne s'évacue pas correctement.

Transmettez la liste au vendeur ou au promoteur, conservez sa réponse écrite et organisez une nouvelle inspection si nécessaire.

Avant de signer le procès-verbal de remise, assurez-vous que les travaux restants et les responsabilités convenues sont correctement documentés.

5. Vérifier les documents remis avec la propriété

L'inspection du bâtiment n'est qu'une partie du processus. Les acheteurs doivent également examiner les documents de remise du bien immobilier à Bali et confirmer les pièces effectivement fournies.

Selon le bien et la transaction, ces documents peuvent comprendre :

• Le contrat de vente ou de location et ses éventuels avenants.
• Les documents fonciers pertinents et les justificatifs de transaction.
• L'approbation de construction (Persetujuan Bangunan Gedung, ou PBG), lorsqu'elle est requise.
• Le certificat d'aptitude à l'utilisation du bâtiment (Sertifikat Laik Fungsi, ou SLF), lorsqu'il est applicable.
• Les plans de construction approuvés et les plans conformes à l'exécution, lorsqu'ils sont disponibles ou requis.
• Les garanties des équipements et appareils électroménagers.
• Les manuels d'utilisation et d'entretien.
• Les documents de raccordement aux réseaux et les informations relatives aux abonnements.
• L'inventaire du mobilier et des équipements, s'ils sont inclus.

Les documents requis dépendent de la situation juridique du bâtiment et de la nature de la transaction. Faites confirmer par un professionnel indonésien qualifié les autorisations et certificats qui doivent être disponibles pour le bien concerné.

Si certains documents manquent, demandez une clarification écrite concernant leur statut et leur date de remise prévue.

6. Confirmer les clés, les accès et les services

Avant de finaliser la remise de la villa, vérifiez que vous disposez de tout le nécessaire pour accéder au bien et l'utiliser.

Cela comprend les clés, les télécommandes du portail, les cartes d'accès, les codes d'alarme, les informations de sécurité et les instructions relatives aux équipements domotiques.

Vérifiez également les abonnements à l'électricité, à l'eau, à Internet et aux autres services. Déterminez quels comptes doivent être transférés, si des factures restent impayées et qui sera responsable des charges futures.

Si la villa est gérée par une société externe, clarifiez les modalités d'accès, les responsabilités d'entretien et les procédures de communication.

7. Comprendre les garanties et les responsabilités en cas de défaut

Avant d'accepter une villa neuve, vérifiez si le promoteur ou l'entrepreneur prévoit une période de garantie ou d'entretien.

Examinez les éléments couverts, les modalités de déclaration des défauts, les délais pour présenter une réclamation et les éventuelles exclusions.

Conservez les contrats concernés et signalez rapidement les problèmes par écrit, avec des photographies et autres justificatifs.

Ne supposez pas que tous les achats de villas à Bali bénéficient des mêmes garanties. Les droits et obligations dépendent du contrat et des exigences légales applicables.

Certaines transactions portant sur des logements neufs peuvent bénéficier de protections particulières concernant l'entretien ou les réclamations selon la réglementation indonésienne, mais celles-ci ne s'appliquent pas nécessairement de la même manière à toutes les ventes de villas privées.

8. Faut-il signer le procès-verbal si les travaux ne sont pas terminés ?

Avant de signer un procès-verbal de remise, examinez attentivement ce que le document vous demande de confirmer.

Si des défauts ou des travaux inachevés subsistent, demandez qu'ils soient consignés avec les corrections convenues, les responsabilités et les délais de réalisation.

En présence de problèmes de sécurité importants, de travaux majeurs inachevés ou de documents essentiels manquants, demandez conseil à un professionnel avant d'accepter le bien.

La possibilité de reporter la réception, de retenir un paiement ou d'exiger certaines réparations dépend du contrat et de la législation applicable. Ces droits ne doivent pas être présumés sans examen préalable de l'accord.

Checklist de réception d'une villa à Bali

Utilisez cette liste de vérification avant d'accepter votre villa :

• ☐ Inspecter l'intérieur, l'extérieur, la toiture et les systèmes de drainage.
• ☐ Tester l'électricité, la plomberie, la climatisation et les équipements.
• ☐ Comparer la villa avec les plans approuvés et les caractéristiques convenues.
• ☐ Photographier les défauts et préparer une liste de réserves.
• ☐ Vérifier les documents fonciers et les autorisations de construction pertinents.
• ☐ Récupérer les clés, télécommandes, garanties et manuels d'entretien.
• ☐ Vérifier les abonnements aux services et les factures impayées.
• ☐ Comprendre les procédures de déclaration des défauts et de garantie.
• ☐ Examiner le procès-verbal avant de le signer.
• ☐ Conserver les copies des documents signés et des engagements écrits.

Pourquoi une réception immobilière rigoureuse est-elle importante ?

La réception d'un bien immobilier ne se limite pas à recevoir les clés. Elle permet de confirmer l'état de la villa, de vérifier le respect des engagements contractuels et de documenter les travaux restant à effectuer.

Suivre une checklist de réception de villa à Bali aide les acheteurs à identifier les problèmes potentiels et à faciliter leur prise de possession du bien.